Оценка имущественных комплексов

Оценка имущественного комплекса

Оценка имущественных комплексов является одним из важнейших направлений в оценочной деятельности. Главное отличие оценки имущественных комплексов от оценки бизнеса (предприятий) – абстрагирование от текущего использования оцениваемого имущества и текущего финансового состояния его собственника (пользователя). Если при оценке бизнеса важны показатели деятельности рассматриваемого предприятия за предшествующие периоды, важны не только объём выпуска и реализации продукции, но и сложившаяся на данном предприятии себестоимость продукции (работ, услуг), а также состояние дебиторской и кредиторской задолженности, то при оценке имущественного комплекса показатели дебиторской и кредиторской задолженности не используются, а показатели выпуска, реализации и себестоимости используются как ориентиры, от которых начинается дальнейшее исследование.

 

Исходя из практики оценочной деятельности, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

  • Купли-продажи части имущественного комплекса.
  • Обеспечения в качестве залога. Банки более часто кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог имущественного комплекса – обязательное условие при получении кредита.
  • Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей.

ООО "Мир Деловых Консультаций" достаточно активно работает на рынке оценки для целей кредитования, в том числе в области промышленной недвижимости и оборудования. Имущественные комплексы промышленных предприятий в большинстве случаях являются специализированными, поэтому шаблонные подходы к оценке недвижимости через предполагаемую сдачу в аренду в случаях оценки ИК целого завода выглядят достаточно «фантастическими», однако подобная практика на сегодняшний день сохранятся.

 

Практический опыт в данной области изложен в статье - «Особенности расчета рыночной стоимости специализированных имущественных комплексов в рамках доходного подхода», опубликованной в журнале «Оценочная деятельность».

 

Для выполнения оценки имущественных комплексов специалисты нашей оценочной компании осуществляют следующие действия:

  • Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
  • производят личный осмотр Объекта оценки, окружающей территории;
  • производят анализ количественных и качественных характеристик объекта. Изучают информацию об объекте оценки: сведения о наличии/отсутствии обременений, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе, устареваниях, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
  • исследуют характер использования окружающих объектов недвижимости, транспортной доступности, наличие и состояние инженерных сетей и др.;
  • производят анализ социально-экономических, политических и экологических факторов в регионе, которые способны повлиять на определение стоимости объекта оценки;
  • выявляют основные макроэкономические показатели, которыми характеризуется развитие экономики в регионе, которые могут оказывать влияние на состояние рынка недвижимости города в сегменте объекта оценки;
  • производят анализ рынка Объекта оценки
  • производят анализ наиболее эффективного варианта использования.
  • Осуществляют выбор методов оценки и выполняют необходимые расчеты;
  • Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • Составление отчета об оценке и передача его заказчику.

 

Отчет об оценке имущественных комплексов соответствует нормам, регулирующим профессиональную практику оценочной деятельности:

  • ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  • Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297,
  • Федерального стандарта оценки Цель оценки и виды стоимости Требования к отчету об оценке (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298,
  • Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299;
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611).
  • Федеральный стандарт оценки № 9 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержден приказом МЭР РФ 01.06.2015 г. № 327;
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)» (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 01 июня 2015 г. N 328).

Документы, предоставляемые заказчиком для проведения оценки имущественных комплексов:

  • Виды деятельности и организационная структура компании.
  • Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
  • Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов); бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытков в электронном виде.
  • Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
  • Ведомость основных фондов.
  • Инвентарные списки имущества.
  • Бизнес план  на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам. 

Перечень документов может быть расширен, после более углубленного ознакомления с документами, и сопоставления их с заданием на оценку.

 

Волгоград

Волгоград,
Центральный офис

Россия, Волгоград,
ул. Батальонная, д. 13а
 тел./факс: +7 (8442) 49-42-23
 e-mail: mdk@mdkv.ru

   Оценка имущества, активов, бизнеса, убытков, оспаривание кадастровой стоимости, ценных бумаг. Экспертиза.

©2018 Создание и сопровождение сайтов. WEB by Ilja Chodykin

Search